來源：中國建設(shè)報2022-06-16
作者：包璋
       圍繞規(guī)劃的9條軌道交通線路，在交通站點1公里范圍內(nèi)落實50個保障性租賃住房項目，房源超過3.42萬套（間），占籌集房源總量的45%，讓新市民、青年人“出門就能坐地鐵”。
       推動企事業(yè)單位與住房租賃企業(yè)直接合作，按需定制、量身打造保障性租賃住房，提供定制晚餐、入室保潔、叫早提醒、通勤班車等個性化服務(wù)，保障新市民、青年人的品質(zhì)生活。
       明確承租人在子女義務(wù)教育、落戶、醫(yī)療保障、養(yǎng)老保障等方面的15條政策措施，保障承租人基本公共服務(wù)權(quán)利，讓保障性租賃住房從“棲身之所”變成“安居之所”。
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       近年來，山東省濟(jì)南市將發(fā)展保障性租賃住房作為落實黃河重大戰(zhàn)略、加快強(qiáng)省會建設(shè)、滿足人民對美好生活的向往的最強(qiáng)驅(qū)動和重要舉措，認(rèn)真落實城市政府主體責(zé)任，托舉新濟(jì)南人安居樂業(yè)的“泉城夢”。
       規(guī)劃“三大圈層三大分區(qū)” “十四五”期間籌集20.5萬套
       聚焦新市民、青年人需求，科學(xué)編制《濟(jì)南市“十四五”保障性租賃住房發(fā)展規(guī)劃》（2021~2025年），以需定供、量體裁衣，合理描繪濟(jì)南市保障性租賃住房的“十四五”發(fā)展藍(lán)圖。
       由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局牽頭，通過調(diào)查問卷、部門座談、行業(yè)分析、實地走訪等方式，歷時6個月，摸底調(diào)查14個區(qū)縣（功能區(qū)），形成了60余萬字的調(diào)研原始記錄材料，全面掌握新市民、青年人住房保障需求。根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)，新市民、青年人在選擇租賃住房時，排在前三位的考慮要素依次是與工作地點的距離、租金水平、公共交通配置，其次才是戶型面積、小區(qū)配套設(shè)施等條件。調(diào)研的同時，還摸排了濟(jì)南市存量閑置房屋、存量土地的情況，重點摸排了軌道交通沿線周邊用地情況，以期為年輕人的“第一個家”選好位置。
       依據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《城市保障性租賃住房規(guī)劃編制導(dǎo)則》中規(guī)劃目標(biāo)測算的技術(shù)方法，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)，采用總量比例法、分類預(yù)測法等方法，綜合往年城鎮(zhèn)人均可支配收入、居民消費總支出、住房均價、人均居住面積等統(tǒng)計數(shù)據(jù)以及人口發(fā)展的分類預(yù)測，最終確定全市保障性租賃住房發(fā)展目標(biāo)為20.5萬套（間），占新增住房供應(yīng)總量的30%。這一比例將有效改變住房供給“售賣一條腿長、租賃一條腿短”的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，為新市民、青年人安居提供了更多選擇。
       規(guī)劃構(gòu)建了“三大圈層三大分區(qū)”，即優(yōu)化提升區(qū)（歷下、市中、槐蔭、天橋）、重點拓展區(qū)（高新、歷城、起步區(qū)）、遠(yuǎn)郊發(fā)展區(qū)（章丘、長清、濟(jì)陽、萊蕪、鋼城等），將保障性租賃住房的總體目標(biāo)按7個籌集渠道分解落實到具體地塊、具體年度，做到了項目化、節(jié)點化，壓實了各區(qū)縣的房源籌集責(zé)任，為推進(jìn)保障性租賃住房工作指明了方向。
       明確籌集渠道規(guī)范建設(shè)管理 完善政策體系
       以精準(zhǔn)分類、標(biāo)準(zhǔn)清晰、覆蓋全面為目標(biāo)，出臺了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》，并與租賃市場試點工作有效銜接，修訂了以7個房源籌集政策、2個房源標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、3個運(yùn)營管理辦法、1個租賃補(bǔ)貼政策為內(nèi)容的政策體系。
       制定完善國有建設(shè)用地建設(shè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及企事業(yè)單位建設(shè)、商業(yè)商務(wù)用地建設(shè)、集體土地建設(shè)、存量房屋改建等新建、配建、改建政策，明確了保障性租賃住房項目認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)、流程等，為房源籌集提供了政策支持。政策出臺效應(yīng)明顯，濟(jì)南市迅速籌集了96個保障性租賃住房項目，新增房源7.66萬套（間），有效增加了住房租賃市場70平方米以下小戶型的房源供給，租賃市場資源配置得到進(jìn)一步優(yōu)化，為建立完善長租房市場奠定了堅實的基礎(chǔ)。
       圍繞新市民、青年人生活通勤便利等訴求，明確了規(guī)劃選址、規(guī)劃設(shè)計、配套設(shè)施、住區(qū)環(huán)境等相關(guān)要求，制定了保障性租賃住房的裝修配套標(biāo)準(zhǔn)，要求室內(nèi)配齊廚衛(wèi)家電等設(shè)施，室外增加健身房、圖書室、快遞收取點等公共活動設(shè)施，確保每一套（間）都能達(dá)到高品質(zhì)“拎包入住”的狀態(tài)，滿足新市民、青年人豐富、多樣的生活場景需求，有效保障安居優(yōu)居。
       明確新市民、青年人保障條件和各類辦事流程，將在濟(jì)穩(wěn)定就業(yè)的無房新市民、青年人納入保障范圍，不限戶籍、不設(shè)收入，確保安居保障網(wǎng)織得更寬、更密。詳細(xì)制定租賃企業(yè)的監(jiān)管培育措施，通過對租賃企業(yè)正面激勵與反向監(jiān)管共同作用，規(guī)范租賃企業(yè)的經(jīng)營行為，以點帶面促進(jìn)長租房市場健康可持續(xù)發(fā)展。制定了《濟(jì)南市保障性租賃住房租金評估技術(shù)指引（試行）》，采取成本法、比較法、剩余法，將地段、戶型、面積、裝修等房屋情況，以及享受各類政府支持政策作為影響因素，提供計算公式，對保障性租賃住房的市場租金和指導(dǎo)租金進(jìn)行評估，該文件將指導(dǎo)原則變成可操作、可量化的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。租金指導(dǎo)價格穩(wěn)定了房租預(yù)期，為新市民、青年人租房吃上了“定心丸”。
       結(jié)合城市建設(shè)實際 拓寬4類房源籌集渠道
       把房源籌集作為工作推進(jìn)的重點和基礎(chǔ)性工作，結(jié)合濟(jì)南市的城市建設(shè)實際，在政策框定的范圍內(nèi)，重點拓寬4類房源籌集渠道，為實現(xiàn)職住平衡，增強(qiáng)新市民、青年人體驗感奠定了基礎(chǔ)，也為用活用好社會資源打通了渠道。
       抓住濟(jì)南市打造多位一體軌道交通體系的重要時機(jī)，從優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)統(tǒng)籌考慮，將軌道交通建設(shè)與保障性租賃住房建設(shè)同步推進(jìn)，實現(xiàn)挖掘軌道交通物業(yè)商業(yè)價值，增加沿線商業(yè)及土地開發(fā)收益，構(gòu)建城市發(fā)展良性循環(huán)。重點在軌道沿線選址，特別是在軌道交通站點周邊步行1公里左右的區(qū)域分批規(guī)劃建設(shè)，同時在地鐵上蓋物業(yè)建設(shè)一定比例的保障性租賃住房。
       濟(jì)南市存在部分批而未建的城中村改造生活保障房用地，這些用地基本在城市建成區(qū)內(nèi)，周邊有大批新市民、青年人，項目實施具有市場基礎(chǔ)，為此出臺了《關(guān)于加快推進(jìn)城中村改造生活保障房建設(shè)的實施意見》，允許利用城中村生活保障用地建設(shè)保障性租賃住房，迅速籌集到房源8000套（間）。鼓勵36個產(chǎn)業(yè)園區(qū)、企事業(yè)單位利用自有土地建設(shè)保障性租賃住房，籌集房源超過2萬套（間）。拓寬非居住存量土地和存量房屋建設(shè)渠道，將已交付使用的“限地價競政府儲備性公有房”及租賃公寓用于保障性租賃住房，籌集1.7萬余套（間），其中6000余間已入住。存量土地和存量房屋通勤便利、配套齊全、建設(shè)周期較短，實現(xiàn)了新市民、青年人、產(chǎn)業(yè)、城市的一舉多贏。
       “一卡一網(wǎng)一專戶” 創(chuàng)新搭建“網(wǎng)上市場”
       把為新市民、青年人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)作為工作目標(biāo)，創(chuàng)新運(yùn)用大數(shù)據(jù)、信息化等技術(shù)，落實“一卡一網(wǎng)一專戶”解決方案，構(gòu)建起公開透明、精準(zhǔn)保障的“網(wǎng)上租房市場”，精準(zhǔn)匹配“人”與“房”，也保障了各類優(yōu)惠政策精準(zhǔn)讓渡給新市民、青年人，安居更安心。
       通過信息化手段發(fā)放“泉城安居卡”，鎖定新市民、青年人中保障性租賃住房的服務(wù)對象，精準(zhǔn)“鏈接”新市民、青年人。“泉城安居卡”集租金減免、資金支付、金融服務(wù)、公交優(yōu)惠、文化象征于一身，是新市民、青年人享受住房保障政策的依據(jù)。該卡發(fā)放4個月以來，已有1.7萬余名新市民、青年人領(lǐng)取，同時有更多的新市民、青年人在線提出了申請意向。這份誠意滿滿的“安居邀請卡”，強(qiáng)力助推城市吸引人才、留住人才。
       搭建了“泉城安居平臺”作為信息化操作平臺，由政府審核租賃雙方資格，為租賃雙方提供市場主體登記、房源核驗發(fā)布、新市民和青年人選房租房、享受租金補(bǔ)貼、合同網(wǎng)簽備案的全流程線上服務(wù)和監(jiān)管，實現(xiàn)“全網(wǎng)辦、無紙化、智慧化”服務(wù)。目前已有4.57萬余家用人單位注冊了泉城安居平臺賬號，6000余名新市民、青年人鎖定了心儀的居所。平臺建立起租賃雙方雙向透明、信息對稱的住房租賃市場運(yùn)行新機(jī)制，新市民、青年人能夠隨時“在線鎖定”品質(zhì)居所，安居觸手可及，打開了城市租房新渠道，也打掉了中介的“灰色空間”，保障了租賃關(guān)系的穩(wěn)定。
       政府保障房源真實、安全、穩(wěn)定，并通過“風(fēng)險點拆解、流程再造、多環(huán)節(jié)把控”等措施監(jiān)管租賃企業(yè)，有效解決了租賃雙方信息不對稱、供需不匹配等問題，為新市民、青年人租房吃上了“定心丸”，也為解決“群租”難題提供了一種新的途徑。同時，聯(lián)合銀行為租賃企業(yè)開通資金專戶，設(shè)置專戶預(yù)警機(jī)制，政府實時監(jiān)管租金波動，防范“高收低租”“長收短付”等隱患問題，為房屋租賃再加上一把“安全鎖”。